Et la loi SCELLIER apportat le linceul du ROBIEN BORLOO...

La loi ROBIEN et la loi BORLOO vivent aujourd'hui leurs derniers mois.

Au 31 décembre 2009, ce sera fini. Mais, l'Etat a prévu de remplacer ces deux dispositifs par un autre. Il est un retour en arrière dans le choix du mécanisme. Cela ne signifie pas qu'il s'agit d'un manque de modernisme mais que le législateur a fait un choix plus radical dans le levier fiscal.

Que prévoit le nouveau dispositif SCELLIER puique tel est son nom ?

Il prévoit une réduction d'impôt, i.e. il va jouer directement sur l'impôt et non sur l'assiette de l'impôt, contrairement au Robien et au Borloo.

Le principe est le suivant : vous acquérez un bien neuf pour le louer nu pour une période minimale de 9 ans. En contrepartie, vous pouvez réduire votre impôt de 25% du montant de votre investissement, ce dernier étant plafonné à 300.000 €. La réduction d'impôt est étalée sur 9 ans.

Donc, au maximum, vous pouvez réduire votre impôt de 8.300 € par an pendant 9 ans.

Existe-t-il des contraintes particulières pour le dispositif SCELLIER ?

Le dispositif SCELLIER se veut plus adapté à la demande de logement. Il a donc été procédé à un zonage particulier pour la loi SCELLIER qui a déjà été publié. En gros, les biens éligibles au dispositif SCELLIER doivent se situer dans les zones A, B1 et B2 des dispositifs ROBIEN/BORLOO. La zone C est exclu du dispositif SCELLIER.

Le bien immobilier, pour être éligible au dispositif SCELLIER, ne doit pas être démembré ni être classé monument historique. Donc, on ne verra pas de montage Monument Historique/Scellier, comme nous avons pu en avoir avec le ROBIEN.

Enfin, au plus tard à compter du 1er janvier 2010, le bien devra respecter des normes thermiques et de performance énergétique des logements. En gros, il faudra qu'il ai le label HQE.

Et le locataire SCELLIER, est il particulier ?

Oui, le locataire SCELLIER ne pourra pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire du bien ou de l'associé de la SCI propriétaire du bien.
Par contre, le locataire peut être une personne morale de droit privé ou public, dès lors que cette dernière s'engage à le louer nu dans le respect des normes édictées par la loi.

Ce point est intéressant, notamment pour les Municipalités n'ayant pas respecté le quota de 20% de logements sociaux. Elles peuvent, à moindre frais, lancer des programmes SCELLIER, dont elle se réserve la location pour ensuite les sous-louer. Le propriétaire bénéficie alors d'une garantie de loyer par la mairie.

Conclusion : est-ce un investissement intéressant, le SCELLIER ?

Sur le papier, le dispositif SCELLIER est très intéressant. Il permet surtout aux contribuables avec un TMI de 14% de pouvoir réduire sensiblement leur imposition grâce à un tel investissement SCELLIER, ce que ne permettait pas le ROBIEN.

Prenons un exemple : un couple avec deux enfants. Ils gagnent 5000 € par mois, soit 60.000 € par an. Leur impôt se monte donc à 3.618 € (barème applicable en 2009 pour les revenus 2008).

Supposons qu'il choisit de faire un investissement de type ROBIEN. Il acquière alors un bien à hauteur de 180.000 € pour faire le plein fiscal. `

Sa mensualité est de 1100 € environ avec un loyer de l'ordre de 600 € par mois (à moins, le prix est trop élevé).

En effort de trésorerie avant impôt, il est à 500 €.

Son économie d'impôt sera de 1498 € les sept premières années et de 1008 € les deux années suivantes. Donc, sa participation moyenne annuelle sera de 1389 €.

Donc, la trésorerie nette mensuelle sera de 385 €.

Maintenant, il choisit de faire un investissement SCELLIER. Il choisit donc un investissement de 130.200 €, ce qui est 50.000 € inférieur au Robien.

Sa mensualité sera de 799 € avec un loyer de 434 € par mois. La trésorerie avant impôt est alors de 365 €. L'économie d'impôt sera de 3616 € par an, soit 301 € par mois. La trésorerie nette sera donc de 63 €.

Comme nous pouvons le voir, l'investissement SCELLIER est nettement plus efficace. Nous avons choisi volontairement un exemple avec un foyer fiscal à 14%. L'efficacité se retrouve également pour les tranches supérieures. Ainsi, pour un investissement de 180.000 € et une tranche marginale d'imposition de 40%, le ROBIEN n'offre qu'une économie d'impôt de 4.280 € alors que le SCELLIER monte à 5.000 €.

Donc, il s'agit d'un investissement intéressant pour tout le monde avec des limites qui ne sont pas propre uniquement au dispositif SCELLIER :

- il s'agit avant tout d'un investissement immobilier : il faut faire attention à l'emplacement, la gestion locative, le marché local etc... N'oublions pas que la plupart des mécontents du ROBIEN/BORLOO le sont de ce fait ;

- il faut également faire attention à la qualité du bien : tous les ROBIEN/BORLOO n'ont pas été à la hauteur des arguments de vente : la carotte fiscale ne doit pas nous rendre propriétaire d'un bien de mauvaise qualité

- il faut mettre en parallèle le résultat patrimonial du SCELLIER avec d'autres types d'investissement, notamment si vous avez déjà des revenus fonciers pré-existants.

En conclusion, le dispositif SCELLIER est très intéressant mais il souffrira des mêmes travers que ses prédécesseurs ROBIEN BORLOO et il appartiendra à chaque investisseur d'être très attentif à ce qui lui sera proposé.

Pour en savoir plus :

http://www.conseil-defiscalisation-immobilier-placement.fr/optimisation-fiscale/loi-scellier/principes-scelllier