Nous avons vu, dans le précédent article, en quoi consistait la nue-propriété et comment elle pouvait vous permettre d'acquérir un bien pour la moitié de sa valeur et l'utiliser comme un produit de
ressource complémentaire à terme.
A-t-elle d'autres avantages ?
Et oui, elle en a encore.
Travaillons toujours par l'exemple.
Supposons que vous avez des revenus fonciers. Vous êtes l'heureux propriétaire d'un appartement qui vous rapporte grosso-modo 12.000 € par an net. Ce bien est totalement payé, donc pas d'intérêt à
déduire. Par ailleurs, vous êtes à la tranche marginale d'imposition de 40% et la CSG/CRDS/RSA est à 12%. Bref, sur 12.000 €, vous en avez 6240 € qui partent en impôt. C'est dommage, non ?
Bon, alors, vous décidez de prendre le taureau par les cornes et vous jetez votre dévolue sur la nue-propriété.
En effet, le nue-propriétaire peut déduire de son revenus foncier le montant des intérêts payés pour l'acquisition du bien en nue-propriété, dès lors que ce bien est
mis en location par l'usufruitier.
Vous allez acquérir le bien par un emprunt in fine, dont les mensualités ne se constituées que d'intérêts et d'assurance prêt (le capital est remboursé à la fin).
Mais combien ? Le calcul est simple : combien voulez vous gommer ? La totalité ? bien, nous allons donc acquérir une nue-propriété dont les intérêts annuels seront de 12.000 €.
Si le taux d'emprunt est de 6%, la valeur de la nue-propriété est de 200.000 €, la valeur totale du bien est donc de 370.300 €.
Vous payez alors 12.000 € d'intérêt et vous économisez 6240 € par an.
Donc, chaque année votre revenu foncier net est de 6240 € au lieu de 5760 €.
Bien entendu, vous devez prévoir un nantissement suffisant pour faire face au remboursement du capital dans 15 ans.
Par cet exemple, nous avons vu que, non seulement vous pouvez acquérir un bien à la moitié se valeur (cf. premier article), mais qu'il peut vous permettre d'utiliser votre imposition à votre
profit. Cerise sur le gâteau, il ne s'agit pas d'une niche fiscale : elle n'est donc pas concernée par les différents plafonnements prévus dans la loi de finances 2009.
Nous verrons dans un troisième article un autre avantage de la nue-propriété quant à l'ISF.
Pour plus d'information :
http://www.conseil-defiscalisation-immobilier-placement.fr/optimisation-fiscale/nue-propriee/principes-nue-propriete