Dans un précédent articles, je vous ai parlé du dispositif GIRARDIN. Il est très efficace et permet de très bonnes économies d'impôts. Mais, une telle économie d'impôt ne comporte-t-elle pas une
contrepartie ? Quel est le risque ?
Comme je l'ai déjà indiqué, plus l'économie est importante, plus le risque l'est également. Mais, il y a moyens ici de le réduire très sensiblement et, surtout, de limiter votre investissement au
strict minimum.
Prenons un exemple très simple. Vous payez un impôt de l'ordre de 11 000 €. Vous souhaitez le réduire totalement.
Dans le cadre du Girardin, vous choisissez l'investissement immobilier. Ce dernier vous permet en effet de réduire votre imposition pendant 5 ans.
Vous achetez alors un bien d'une valeur de 185 000 € en Guadeloupe, pour 57,78 mètres carrés défiscalisables. Vous faites donc un emprunt de ce montant,
soit une mensualité de 1 220 € (Taux 5%, durée 20 ans). Le loyer obtenu étant de 384 € net, votre participation mensuelle est de 836 €. Votre impôt représentant une somme de 916 € par mois pendant
5 ans, vous restez positif sur votre trésorerie.
Au bout de 6 ans, vous pouvez décider de vendre votre bien. Vous êtes alors soumis à l'aléa du prix de l'immobilier.
Supposons que vous vendez le bien le prix auquel vous l'avez acquis, quel sera le résultat de l'opération :
Charge mensuelle pour vous : 836 € x 60 =50 160 €
Produit net de la vente (Prix de vente moins capital restant dû) : 30 608 €
Economie d'impôt : 55 000 €
TOTAL : 35 448 € soit 64,45% de l'impôt économisé si tout se passe bien.
En fait, cela revient à miser 836 € par mois pendant 60 mois et à récolter 85 608 euros à terme. Si vous faisiez la même opération sur un support financier, le rendement annuel serait de 19%.
Prenons toujours le même cas.
Vous allez acheter des parts de SCI investissant dans du GIRARDIN. Ici, il y a encore deux possibilités.
La première possibilité est d'investir dans une SCI qui va être chargée de construire une maison pour un autochtone. Ce dernier a besoin, pour
construire, d'un apport, qu'il n'a pas. Pour cela, il crée une SCI. Il vend les parts de la SCI à des contribuables français. Une fois l'apport obtenu, il peut emprunté et construire sa
maison. Pendant 5 ans, il est locataire de sa maison, le loyer net correspondant, d'une part à sa capacité d'emprunt et, d'autre part, au montant de l'emprunt de la SCI. Au bout de 5 ans, le
locataire vous rachète vos parts à un prix convenu qui est le capital restant dû de l'emprunt de la SCI.
Chiffrons cet exemple.
Vous investissez dans une SCI. Vous achetez des parts pour 38 200 €. La réduction d'impôt totale sur 5 ans est alors de 55 000 €. Au bout de cinq ans, le locataire vous rachète vos parts. Quel est
le bilan de l'opération ?
Investissement : 38 200 €
Economie d'impôt : 55 000 €
Produit vente des parts à 5 ans : 0 €
TOTAL : 16 800 € soit 30,5% de l'impôt économisé.
Si vous aviez investit cette somme sur un produit financier, cela serait revenu à une performance annuelle nette de 7%.
La seconde possibilité suit à peu près le même schéma mais avec une nuance de taille. Vous investissez dans une SCI créée par un promoteur pour
construire une résidence. Une fois la résidence construite, vous percevez les revenus locatifs pendant 5 ans. A 5 ans, le promoteur vous rachêtes les parts pour 80% du prix d'acquisiition.
Chiffrons cet exemple, toujours pour 11 000 € d'impôt.
Vous investissez 125 000 € dans la SCI. Pendant 5 ans, vous percevez, au total, 22 800 € de loyer net et vous économisez 55 000 € d'impôt. A 5 ans, le promoteur vous rachête vos parts pour un
montant de 100 000 €.
Investissement : 125 000 €
Trésorerie positive : 22 800 €
Economie d'impôt : 55 000 €
Produit vente des parts : 100 000 €
TOTAL : 52 800 € soit 96% de votre impôt économisé.
La rentabilité est ici de 7%. Mais, il est possible de la rendre plus intéressante encore. Comment ? En empruntant les 125 000 €.
Ici, nous prenons un prêt in fine à un taux de 5%. La banque demandera un nantissement variable mais, au minimum, de 20%, montant de la décote de rachat des parts. Le bilan sera alors le suivant
:
Investissement : 0 € (car il y a emprunt)
Intérêts payés pendant 5 ans : 31 250 €
Trésorerie positive : 22 800 €
Economie d'impôt : 55 000 €
Produit de la vente des parts : 100 000 €
Remboursement du prêt : 125 000 €
Total : 21 550 € soit 39% de l'économie d'impôt.
L'opération revient en fait à investir chaque mois 140 euros pendant 60 mois (31250-22800 =8450/60=140 €) pour obtenir en 5 ans 21 550 €. Cela représente un intérêt annuel garanti (puisqu'il y a
une garantie de rachat) de
34%. Vous pouvez facilement faire le calcul avec une calculatrice financière.
Peut on encore faire mieux ? Tout dépend. Supposons qu'au départ vous vouliez acheter sans emprunt mais, finalement, vous décidez d'emprunter. Vous allez donc placer la somme que finalement vous
n'immobilisez pas. Pour faire simple, vous placez à 4% annuel sur 5 ans. Il faut donc rajouter au 21 550 €, les intérêts produits, soit 27.624 €. Vous récupérez donc 49 174 €, soit 89 % de
votre impôt économisé. La rentabilité annuelle est alors de
59% et toujours avec une garantie de rachat au terme des 5
ans.
Alors, à qui s'adresse telle ou telle solution ?
Les trois solutions s'adressent aux personnes les plus fiscalisées (à partir de 10 000 € par exemple).
La deuxième solution s'adressera plus particulièrement aux personnes fiscalisées entre 5000 € et 10 000 €.
La troisième solution interessera particulièrement les personnes fiscalisées à partir de 150 € par an.
Donc le champs est assez large et tout le monde peut trouver sa solution.
N'hésitez pas à me contacter pour en parler.