Le Girardin, vous connaissez ?

Parmi tous les systèmes de  réduction d'impôt, il existe le Girardin.  Le plus souvent,  on pense à l'investissement immobilier pour le particulier. Mais, on oublie que l'investissement n'est pas que immobilier et qu'il ne concerne pas que le particulier.

Alors, c'est partie pour un petit tour d'horizon de ce dispositif.


Réduction d'impôt et investissement immobilier

Il s'agit de REDUCTION i.e. que le dispositif joue directement sur l'impôt et non d'une DEDUCTION où le dispositif joue sur l'assiette de l'impôt.

Seul la personne physique est concernée (personne physique ou personne morale type SCI).

Vous allez, ici, tout simplement acquérir un bien immobiier neuf ou un bien à réhabiliter ou, enfin des parts de société dont l'objet social exclusif est la construction et la mise en location de biens immobiliers dans les DOM-TOM. En général, c'est la première solution qui est utilisée. Je me borenerai donc à ce cas là.

L'investisseur peut alors soit en faire sa résidence principale, soit le mettre en location.

Dans les deux cas, l'assiette de l'avantage fiscal est le suivant :

- le prix de revient d'acquisition du bien plafonné à 2 058 € HT par mètre carré pour les acquisitions faites en 2008 (1 959 € pour 2007). 


Dans le cas d'une résidence principale,  la réduction d'impôt est égale  à 25% de l'assiette  précédemment calculée, répartie sur 10 ans. Donc , la réduction est de 2,5% de  l'investissement.

Dans le cas d'une résidence locative, la réduction  est de 40% de l'assiette  calculée, répartie sur 5 ans. Donc, la réduction est de 20%. Si l'investisseur accepte de louer son bien dans le secteur intermédiaire, la réduction monte à 50%. De même, si l'investissement se fait dans une zone urbaine sensible, la réduction  augmente de 10 points. Enfin, si des équipements utilisant l'énergie renouvelables sont utilisées, vous  gagnez 4 points de plus.

En contrepartie, l'investisseur doit conserver son bien 5 ans (6 ans en cas de secteur intermédiaire). A défaut,  l'année de cession, les avantages consentis sont récupérés.

Prenons un exemple :

Soit un couple imposé à hauteur de 20.000 €. Il décide de faire un investissement locatif immobilier dans les DOM-TOM pour mettre à zéro son imposition.

Pour cela, il devra investir dans un  ou des  bien(s) d'une surface minimale de :  45 mètres carrés


20.000 X 5 années = 100 000  €

100 000/ 50% = 200 000 €
200 000 / (2058x1,085) = environ 90 mètres carrés.

Bien entendu, s'il investit à St Martin, par exemple, où la TVA est à zéro, le calcul est le suivant :
200 000 / 2058 = 97 mètres carrés.

Il achète un  bien de 90 mètres carrés en Guadeloupe pour 310 000 €. Le prix au mètre carré est supérieur au plafond. Donc, ce sera le plafond qui sera pris en compte.

La réduction d'impôt sera donc de :


90x2058x1,085  = 200 963 €

200 963 x 50% (car location dans le secteur intermédiaire)  = 100 481  €

100 481/5 = 20 096 euros pendant 5 ans.

Dans cet acquistion, la vente se fera après 6 ans de location.

Il est bon de noter que l'avantae débute l'année d'achèvement des travaux . Donc, si la DAT (date d'achèvement de travaux) est le 31/12, vous économisez, dès  2008, 20 000  € d'impôt.

Attention !!!! En cette période de  caisse vide de l'Etat, il est de plus en plus question de remettre en question ce dispositif. L'avantage fiscal serait moindre (donc, inférieur à 50% ou 40%) et l'investissement devrait se faire obligatoirement dans des secteurs donnés. Donc, si cet investissement vous tente, il faut réfléchir dès maintenant et ne pas trop attendre, sans pour autant céder à la précipitation.

Réduction d'impôt et investissement productifs

C'est ce que l'on appelle communément l'investissement Girardin Industriel.

Il concerne les contribuables au sens de l'article 4B du CGI, donc, en gros , le particulier ou une société soumise à l'impôt sur le revenu (BIC).

Il doit s'agir d'un investissement productif neuf dans un secteur donné. La liste est assez longue. Vous trouverez, à l'article 199 undecies B la liste des secteurs exclus.

S'il s'agit d'un hôtel, les travaux de rénovation et de réhabilitation peuvent être pris en compte.

Selon l'investissement, sa taille et le secteur, un agrément est nécessaire. Ici, nous supposerons que tout va bien, l'agrément est acquis.

Le mécanisme est le suivant :

La réduction d'impôt est égale à 50% du montant d'investissement hors taxe, déduction faite des aides et subventions reçues. Si l'investissement se fait dans la navigation de plaisance, la réduction monte à 70%. Pour la rénovation et la réhabilitation d'hôtel, le taux est porté à 60%.

La réduction s'impute, sans limitation, sur l'impôt dû au titre de l'année où l'investissement est fait. Si l'impôt est inférieur à la réduction accordée, celle-ci est reportable sur les années suivante à concurrence de 5 ans. S'il reste alors un reliquat de réduction, l'Etat vous fait un chèque.

Attention, il existe des obligations. D'abord, obligation de consevation de 5 ans pour l'entreprise qui effectue l'investissement. De même, si vous faites un tel investissement via une société de personne, vous devez conserver les titre de la dite société pendant 5 ans.

Ensuite, lorsqu'il s'agit d'un investissement dans un bien donné en location, il y a obligation de rétrocéder 60% de l'avantage fiscal au locataire sous forme de réduction du prix d'acquisition ou de baisse de loyer.

En général, les biens sont donnés en location. Il faudra donc bien vérifier que cela se fait correctement.

Prenons un exemple :

Soi une famille payant 100 000 € d'impôt annuel. Il désire, pour 2008, réduire leur impôt et de le mettre à zéro. En effet, il souhaite récupérer une partie de cet impôt (environ 40 000 €) pour faire l'acquisition d'un petit studio dans une ville étudiante pour leur enfant.

Il se dit que le GIRARDIN industriel peut être fort intéressant. Que fait il ?

Il participe à l'acquisition d'un bien productif neuf. Mais pour quel montant ?

Il a 100 000 € à réduire. Il doit donc investir, hors taxe, 200 000 €, soit 220 000 € TTC environ.

Donc, nous avons le montant de l'acquisition. Mais combien va débourser le couple ?

Son avantage fiscal sera de 100 000 €. Il doit consentir un rétrocession de 60% de ce montant, soit 60 000€. Il le consentira via une baisse du prix d'acquisition HT.

Donc, la société locataire devra avoir déboursé en capital pour obtenir ce bien une somme de :

200 000 - 60 000 = 140 000 €.

En conséquence, le couple va verser la somme de 60 000 €. La société empruntera 140 000 €. Le couple réduira son impôt de 100 000 €

Qu'a gagné le couple ? Au lieu de payer 100 000 €, il a versé 60 000 € dans un outils de production et réduit son impôt de 100 000 €. Il a donc conservé 40 000 € qui vont lui permettre d'acheter son studio.

Ce système de réduction d'impôt est, aujourd'hui, celui qui, certainement, sera promis à un bel avenir surtout si les modifications dont il a été fait mention plus haut, se réalisent.


Déduction d'impôt et investissement par une société à l'IS.

Ici, ce sont les sociétés à l'Impôt sur les Sociéts qui sont concernées. Par exemple, vous êtes chef d'une entreprise et vous souhaitez faire un investissement productif pour vous. Vous faites le choix de le financer en partie par de la trésorerie que vous n'avez pas immédiatement. Cependant, vous êtes fortement imposé à l'IS. Que faire ?

Profitez de votre IS pour faire votre investissement.

Le mécanisme est le suivant. Il s'appuit sur les mêmes investissement que pour le particulier (investissement immobilier en secteur intermédiaire obligatoirement, investissement productif) avec les mêmes obligations.

L'avantage est le suivant : une déduction de la totalité de l'investissement du résultat imposable. Si le résultat imposable ne suffit pas,  on pourra utiliser les résultats des années suivantes.

Prenons l'exemple suivant :

Une société de courtage en financement a un résultat net de 100 000 €. Elle souhaite conserver de la trésorerie pour racheter une autre société (par exemple un portefeuille de clientèle de courtage d'assurance) , dans le cadre de son expansion. Elle veut le faire en grande partie par autofinancement.

Elle décide alors de faire un investissement girardin immobilier dans le secteur intermédiaire. Elle acquière donc un bien pour un montant de 200 000 € hors taxe. Elle emprunte pour la totalité. Elle va donc déduire son investissement de son résultat imposable. Elle ne sera alors pas imposable pour l'année de son investissement et l'année suivante. Elle conserve donc 200 000 € de trésorerie sur 2 ans. Elle va pouvoir acheter un beau portefeuille.

Quelques points importants :

Dans tout investissement, il est important de ne pas être obnibulé par l'aspect fiscal. Il faut regarder la solidité du projet et son adéquation avec votre projet.

Lorsqu'il s'agit d'immobilier, il faut bien regarder l'emplacement car, derrière, il faut penser à la revente.

Enfin, je ne saurais trop vous encourager à vous faire conseiller par un professionnel. Il est préférable de payer des honoraires plutôt que de les économiser. En général, le professionnel vous coûte moins que ce qu'il vous rapporte et permet de vous éviter les mauvaises surprises...